Vendere casa con ipoteca dell'Agenzia delle Entrate-Riscossione (ex Equitalia)
Per chi ha un'ipoteca della Riscossione o debiti con l'ex Equitalia e vuole vendere: cosa dice la legge, come si libera l'immobile al rogito e quando la situazione richiede più attenzione.
Ultimo aggiornamento: 5 novembre 2026 · Tempo di lettura: 8 min
In breve
Sì, puoi vendere una casa con ipoteca dell'Agenzia delle entrate-Riscossione (ex Equitalia), ma l'ipoteca resta sull'immobile finché non viene cancellata, quindi nessun acquirente comprerà senza liberarla. Di norma si paga il debito con il prezzo al rogito. Se l'immobile è pignorato o ipotecato dalla Riscossione, il debitore può anche vendere con il consenso dell'agente, che interviene nell'atto e incassa il prezzo, al valore stabilito dalla legge (art. 52, c. 2-bis, D.P.R. 602/1973).
| L'ipoteca impedisce la vendita? | No, ma segue l'immobile: va cancellata per vendere a prezzo di mercato |
|---|---|
| Ipoteca della Riscossione | Possibile per debiti da 20.000 €, dopo preavviso di 30 giorni |
| Vendita con consenso dell'agente | Art. 52 c. 2-bis DPR 602/1973: prezzo versato all'agente, eccedenza restituita |
| Rateizzazione | Non cancella le ipoteche già iscritte |
| Da evitare | Vendite a familiari o simulate: revocatoria e, oltre 50.000 € di debito tributario, rischio penale |
Sì, una casa con ipoteca dell'Agenzia delle entrate-Riscossione si può vendere: l'ipoteca non blocca la compravendita, ma segue l'immobile anche dopo il passaggio di proprietà. Per questo nessun acquirente, e nessuna banca che gli concede il mutuo, accetta di comprare finché l'ipoteca non viene cancellata. In pratica la vendita si fa usando il prezzo per pagare il debito, in modo che la Riscossione dia l'assenso alla cancellazione nello stesso percorso del rogito.
Se l'immobile è già pignorato o ipotecato dalla Riscossione, la legge prevede anche una vendita fatta dal debitore con il consenso dell'agente della riscossione, che interviene nell'atto e incassa il prezzo (art. 52, comma 2-bis, D.P.R. 602/1973). Equitalia non esiste più dal 2017: le sue funzioni sono passate ad Agenzia delle entrate-Riscossione, ma molti continuano a chiamare così le ipoteche e le cartelle.
Hai un'ipoteca della Riscossione e vuoi capire se e come vendere? Descrivi la situazione del tuo immobile o scrivici su WhatsApp.
Ipoteca e pignoramento: due situazioni diverse
| Ipoteca della Riscossione | Pignoramento | |
|---|---|---|
| Che cos'è | Una garanzia iscritta sull'immobile: non avvia la vendita | L'atto che avvia la vendita forzata |
| Puoi vendere? | Sì, ma l'ipoteca resta sull'immobile finché non viene cancellata | Una vendita fatta senza la procedura non vale verso i creditori (art. 2913 c.c.) |
| Come si libera l'immobile | Pagamento del debito (anche con il prezzo di vendita) e cancellazione | Accordo con i creditori, vendita con il consenso dell'agente, vendita diretta o conversione, secondo chi procede |
| Guida di riferimento | Questa pagina | Vendere una casa pignorata |
Le strade per vendere con un'ipoteca della Riscossione
- Pagare il debito con il prezzo, al rogito. Si chiede alla Riscossione l'importo aggiornato, il notaio trattiene dal prezzo quanto serve e lo versa, la Riscossione rilascia l'assenso e l'ipoteca viene cancellata. È la strada più lineare quando il prezzo copre il debito.
- Vendita con il consenso dell'agente della riscossione (art. 52, comma 2-bis, D.P.R. 602/1973), pensata per l'immobile già pignorato o ipotecato: la vedi nella sezione successiva.
- Ridurre o rateizzare prima il debito. Una rateizzazione o una definizione agevolata, se disponibile, possono rendere sostenibile il debito, ma secondo la Riscossione con la rateizzazione le ipoteche già iscritte restano: per vendere libero serve comunque pagare quanto dovuto o ottenere l'assenso alla cancellazione.
Se sull'immobile ci sono anche un mutuo, altre ipoteche o un pignoramento di altri creditori, il prezzo deve bastare per tutti, nell'ordine dei rispettivi diritti: è lì che serve un conteggio preciso prima di firmare un preliminare.
La vendita con il consenso dell'agente della riscossione
L'art. 52, comma 2-bis, del D.P.R. 602/1973 consente al debitore di vendere il bene pignorato o ipotecato dalla Riscossione alle seguenti condizioni:
- il prezzo non è libero: è il valore determinato secondo le regole della stessa legge (artt. 68, 79 e 80, comma 2, lett. b);
- serve il consenso dell'agente della riscossione, che interviene nell'atto di vendita;
- il corrispettivo è versato interamente all'agente della riscossione; l'eventuale eccedenza rispetto al debito è restituita al debitore entro dieci giorni lavorativi dall'incasso;
- se è già fissata la vendita all'asta, la vendita deve avvenire entro i cinque giorni precedenti il primo incanto (comma 2-ter), con una possibilità ulteriore prima del secondo (comma 2-quater).
Le stesse regole sono state riordinate nel nuovo testo unico della riscossione (D.Lgs. 33/2025): quale testo si applica alla data dell'atto va verificato con il professionista che segue la pratica.
Quando la Riscossione può iscrivere ipoteca e vendere all'asta
| Debito complessivo | Cosa può fare la Riscossione |
|---|---|
| Meno di 20.000 € | Non può iscrivere ipoteca |
| Da 20.000 € in su | Può iscrivere ipoteca, dopo un preavviso con 30 giorni per pagare |
| Unico immobile, abitazione di residenza del debitore | Non può procedere alla vendita all'asta (salvo le eccezioni di legge, come le case di lusso) |
| Negli altri casi | Può espropriare solo se il debito supera 120.000 € e sono passati almeno sei mesi dall'ipoteca senza pagamento o rateizzazione |
Queste soglie valgono solo per la Riscossione. Una banca o un altro creditore privato con un titolo esecutivo può pignorare anche la prima casa, senza limiti di importo: vedi quando la prima casa è pignorabile.
Ho un debito con l'ex Equitalia ma nessuna ipoteca: posso vendere?
Se non c'è ipoteca né pignoramento, l'immobile è libero e la vendita è in linea di principio possibile come qualsiasi compravendita. Il punto non è se puoi vendere, ma che cosa fai del ricavato: usare il prezzo per pagare o rateizzare il debito ti mette al riparo; spostarlo altrove mentre il debito resta aperto può esporti alle contestazioni descritte nella sezione successiva.
Prima di firmare, controlla comunque la tua posizione: un preavviso di ipoteca ricevuto e non ancora trascritto, o un'ipoteca già iscritta di cui non sapevi nulla, emergono dalle verifiche del notaio e possono far saltare la vendita all'ultimo momento.
Cosa non fare: vendite che possono ritorcersi contro
- Vendere o donare a un familiare per "mettere al sicuro" la casa. Il creditore può chiedere che l'atto sia dichiarato inefficace nei suoi confronti con l'azione revocatoria (art. 2901 c.c.).
- Vendite simulate o atti fraudolenti per sottrarsi alla riscossione. Per i debiti tributari oltre 50.000 € tra imposte, interessi e sanzioni possono configurare il reato di sottrazione fraudolenta al pagamento di imposte (art. 11 D.Lgs. 74/2000).
- Firmare un preliminare senza conteggi. Se il prezzo non copre ipoteche e debiti, la vendita non si chiude e rischi di dover restituire la caparra in misura maggiore.
Una vendita trasparente, a prezzo di mercato e con il prezzo destinato ai creditori, è la strada che protegge sia te sia l'acquirente.
Come verificare debiti e vincoli prima di vendere
- Situazione debitoria nell'area riservata del sito di Agenzia delle entrate-Riscossione: cartelle, importi aggiornati, eventuali rateizzazioni.
- Visura ipotecaria sull'immobile (servizi di pubblicità immobiliare dell'Agenzia delle Entrate o tramite notaio): ipoteche iscritte, pignoramenti trascritti, altri vincoli.
- Stima di mercato realistica, da confrontare con la somma di tutti i debiti garantiti.
- Conteggio di estinzione scritto da ciascun creditore con ipoteca, da consegnare al notaio prima del rogito.
Ipoteca su una quota o su un immobile ereditato
Se l'immobile è di più persone e il debito è di uno solo, l'ipoteca colpisce la quota del debitore. Gli altri comproprietari possono vendere la propria quota, ma un acquirente dell'intero immobile vorrà che anche quella quota sia liberata. Le regole sulla quota pignorata, sulla divisione e sui diritti dei comproprietari sono nella guida al pignoramento di un immobile in comproprietà; per gli immobili ricevuti in eredità vedi casa pignorata ed eredità.
Fonti
- D.P.R. 602/1973, art. 52 — Procedimento di vendita
- D.P.R. 602/1973, art. 52 — Vendita da parte del debitore (testo su Brocardi)
- D.P.R. 602/1973, art. 76 — Espropriazione immobiliare
- D.P.R. 602/1973, art. 77 — Iscrizione di ipoteca
- Agenzia delle entrate-Riscossione — Procedure cautelari (fermo e ipoteca)
- Agenzia delle entrate-Riscossione — Procedure esecutive
- Codice civile, art. 2808
- Codice civile, art. 2901
- Codice civile, art. 2913
- D.Lgs. 74/2000, art. 11 — Sottrazione fraudolenta al pagamento di imposte
Fonti consultate per la revisione del 5 novembre 2026. Le norme vanno applicate agli atti del singolo caso da un professionista abilitato.
Fonti normative e ufficiali consultate
- D.P.R. 602/1973, art. 52
- D.P.R. 602/1973, art. 77
- Agenzia delle entrate-Riscossione — Procedure cautelari (fermo e ipoteca)
Fonti consultate per la revisione del 5 novembre 2026. Non sostituiscono la verifica degli atti del singolo caso da parte di un professionista abilitato.
📂 Documenti utili da preparare
- Situazione debitoria aggiornata della Riscossione (estratto di ruolo o area riservata)
- Visura ipotecaria e catastale dell'immobile
- Atto di provenienza (acquisto, donazione, successione)
- Eventuali preavvisi di ipoteca, comunicazioni di iscrizione o atti di pignoramento
- Conteggi di estinzione di mutuo o altre ipoteche
⚠️ Da non sottovalutare
Un'ipoteca della Riscossione non si cancella vendendo: si cancella pagando o con l'assenso dell'agente. Diffida di chi propone di intestare la casa a un parente o di vendere a un prezzo simbolico per evitare il debito.
Domande frequenti
Sì, se l'immobile non è pignorato la vendita è possibile. Se c'è un'ipoteca della Riscossione, l'acquirente pretenderà che sia cancellata: di norma si usa il prezzo per pagare il debito al rogito. Evita vendite a familiari o a prezzi non di mercato, che il creditore può contestare.
Sì, se l'ipoteca non viene cancellata: segue l'immobile e il creditore può farlo vendere anche se è passato a un nuovo proprietario. Per questo il notaio richiede l'assenso alla cancellazione o il pagamento contestuale.
No. Secondo Agenzia delle entrate-Riscossione, con la rateizzazione non si possono avviare nuove procedure cautelari o esecutive, salvo eccezioni, ma le ipoteche già iscritte restano fino al pagamento.
Non se è l'unico immobile del debitore, adibito ad abitazione e con residenza anagrafica, salvo eccezioni di legge. Negli altri casi può espropriare solo con debito oltre 120.000 € e dopo sei mesi dall'iscrizione dell'ipoteca. I limiti valgono solo per la Riscossione, non per banche o altri creditori.
Hai un'ipoteca della Riscossione e vuoi capire se e come vendere?
Indica a grandi linee debito, ipoteche presenti e valore dell'immobile: verifichiamo se il prezzo può liberare la casa e quali passaggi servono.
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Le informazioni presenti in questo articolo hanno finalità informative generali e non sostituiscono una consulenza legale personalizzata. Pignoramento.info è un team di investitori immobiliari e professionisti del settore, non uno studio legale. Ogni situazione deve essere valutata sulla base degli atti, delle scadenze e del caso concreto.