Saldo e stralcio immobiliare: come funziona, quanto offrire e fino a quando
Per il proprietario con casa pignorata o all'asta e per chi valuta di acquistare un immobile a saldo e stralcio: come funziona l'accordo, come si costruisce l'offerta, quali limiti ha.
Ultimo aggiornamento: 21 ottobre 2026 · Tempo di lettura: 7 min
In breve
Il saldo e stralcio immobiliare è un accordo con cui i creditori accettano una somma inferiore al debito, pagata in un'unica soluzione o in poche rate, e in cambio rinunciano alla procedura esecutiva e cancellano pignoramento e ipoteche. La somma può provenire dal debitore, da un familiare o dalla vendita della casa a un acquirente o investitore. L'offerta credibile si costruisce confrontando il debito con quanto il creditore incasserebbe realisticamente dall'asta, al netto di spese e tempi.
| Natura | Transazione volontaria (art. 1965 c.c.): nessun creditore è obbligato ad accettare |
|---|---|
| Effetto sulla procedura | Rinuncia di tutti i creditori muniti di titolo → estinzione (art. 629 c.p.c.) |
| Dopo l'aggiudicazione | Serve anche il consenso dell'aggiudicatario |
| Base di calcolo | Presumibile ricavato d'asta netto, tempi di incasso, rango del creditore |
| Documenti da ottenere | Accettazione scritta, quietanza liberatoria, assenso alla cancellazione dell'ipoteca |
Il saldo e stralcio immobiliare è un accordo con cui i creditori accettano una somma inferiore al debito, pagata in tempi brevi, e in cambio rinunciano alla procedura esecutiva sull'immobile. Non è un diritto del debitore né un istituto con percentuali fisse: è una trattativa, e il creditore può rifiutarla.
La stessa espressione indica due situazioni diverse: quella del proprietario che vuole chiudere il debito ed evitare l'asta, e quella dell'acquirente che compra l'immobile pagando i creditori a saldo e stralcio. Questa guida le distingue.
Cos'è il saldo e stralcio
Con il saldo e stralcio il debitore propone al creditore il pagamento di una parte del debito a fronte della rinuncia al residuo e, di norma, alla prosecuzione delle azioni esecutive. Per il creditore può essere conveniente quando incassare subito una somma certa è preferibile ai tempi e ai rischi di un'asta.
Proprietario o acquirente: due bisogni diversi
| Proprietario con casa pignorata o all'asta | Acquirente dell'immobile | |
|---|---|---|
| Obiettivo | Chiudere il debito, evitare l'asta e il debito residuo, talvolta restare nella casa | Comprare l'immobile senza partecipare all'asta, a un prezzo concordato |
| Da dove arrivano i soldi | Risparmi, familiari, nuovo finanziamento, oppure il prezzo pagato da un acquirente | Risorse proprie o mutuo dell'acquirente |
| Cosa deve ottenere | Accettazione scritta, quietanza liberatoria sul debito residuo, rinuncia agli atti | Assenso alla cancellazione di pignoramento e ipoteche, atto notarile |
| Rischio principale | Un accordo con un solo creditore non ferma l'asta se altri proseguono | Acquistare senza garanzie scritte sulla cancellazione dei gravami |
Pignoramento.info si rivolge in primo luogo ai proprietari: nella prima analisi gratuita valutiamo se un saldo e stralcio è realistico per il tuo caso, senza garantire che i creditori lo accettino.
Come funziona nella pratica
La trattativa parte da un'analisi dei numeri: importo del debito, valore dell'immobile, stato della procedura e presenza di altri creditori. Sulla base di questi elementi si formula una proposta e si negozia. Se si raggiunge l'accordo, viene formalizzato e, una volta eseguito, consente di chiudere la posizione.
Quando può essere possibile
Il saldo e stralcio non è sempre applicabile. In genere è più praticabile quando:
- si dispone (o si può reperire) di una somma da offrire in un'unica soluzione;
- il creditore ha interesse a evitare i tempi dell'asta;
- i numeri rendono l'accordo conveniente per entrambe le parti.
Va sempre verificato caso per caso: non è garantito che il creditore accetti.
Con la casa già pignorata o all'asta: fino a quando si può fare
Il saldo e stralcio resta possibile anche a procedura avviata. In pratica:
- Prima dell'ordinanza di vendita ci sono i margini maggiori e si possono affiancare altri strumenti, come la conversione del pignoramento.
- Con l'asta fissata l'accordo è ancora possibile, ma i tempi sono stretti; per averne di più, tutti i creditori muniti di titolo possono chiedere la sospensione fino a 24 mesi (art. 624-bis c.p.c.), entro 20 giorni prima del termine per le offerte.
- Dopo l'aggiudicazione la rinuncia dei creditori richiede anche il consenso dell'aggiudicatario (art. 629 c.p.c.): i margini diventano minimi.
Per estinguere la procedura devono rinunciare il creditore procedente e tutti i creditori intervenuti con titolo; il giudice dichiara l'estinzione e ordina la cancellazione della trascrizione del pignoramento (artt. 629 e 632 c.p.c.). Le spese già maturate della procedura vanno considerate nell'accordo.
Come si imposta la trattativa
Una trattativa efficace si basa su metodo e documentazione:
- quadro chiaro e aggiornato del debito;
- valutazione realistica dell'immobile;
- proposta sostenibile e credibile;
- tempi coerenti con lo stato della procedura.
Improvvisare o proporre cifre non sostenibili rischia solo di far perdere tempo prezioso.
Errori da evitare
- Promettere somme che poi non si riescono a reperire.
- Avviare la trattativa troppo a ridosso dell'asta.
- Trascurare la presenza di altri creditori o ipoteche.
- Fidarsi di chi assicura lo stralcio “garantito”.
Quando chiedere una consulenza
Se stai pensando a un saldo e stralcio, una prima valutazione aiuta a capire se i numeri reggono e come impostare la proposta. Una consulenza iniziale può aiutarti a fare chiarezza, senza impegno.
Quanto offrire: come si costruisce un'offerta credibile
Esempio ipotetico con numeri tondi, non tratto da un caso reale: debito verso la banca 180.000 €, perizia 160.000 €, prima asta con offerta minima 120.000 €, probabile seconda asta con offerta minima 90.000 €, spese di procedura stimate 15.000 €, tempi 18–30 mesi.
| Scenario per la banca | Incasso netto stimato | Tempi |
|---|---|---|
| Aggiudicazione alla 1ª asta al minimo | circa 105.000 € | 12–18 mesi |
| Aggiudicazione alla 2ª asta al minimo | circa 75.000 € | 18–30 mesi |
| Saldo e stralcio oggi | la somma offerta, senza spese aggiuntive | 1–3 mesi |
In questo scenario un'offerta tra 100.000 e 125.000 € pagata in tempi brevi è ragionevole per il creditore. Sono numeri esemplificativi: ogni banca o società di recupero ha proprie politiche, e i crediti ceduti a fondi o servicer hanno spesso margini diversi. Puoi fare una prima simulazione con il simulatore saldo e stralcio.
Chi mette i soldi del saldo e stralcio
- Il debitore con risparmi, un nuovo finanziamento o l'aiuto di familiari: in questo caso tiene la casa.
- Un acquirente che compra la casa al prezzo concordato: il notaio versa il prezzo ai creditori, che rinunciano e cancellano i gravami. Il debitore evita l'asta e, se l'accordo lo prevede, si libera del debito residuo.
- Un investitore che anticipa la somma e acquista l'immobile, eventualmente lasciando il debitore in locazione con diritto di riacquisto. È un'ipotesi da valutare caso per caso, con contratti scritti e senza garanzia di riuscita.
Effetti fiscali e sulle banche dati
La riduzione del debito ottenuta da un privato consumatore di norma non genera reddito tassabile; per imprese e professionisti la sopravvenienza va valutata con il commercialista. La segnalazione in Centrale Rischi o nei sistemi di informazioni creditizie riporterà la posizione come chiusa a saldo e stralcio: meglio di un'esecuzione in corso, ma può incidere sull'accesso al credito per un periodo.
Fonti normative e ufficiali consultate
- Codice civile, art. 1965
- Codice di procedura civile, art. 629
- Codice di procedura civile, art. 624-bis
Fonti consultate per la revisione del 21 ottobre 2026. Non sostituiscono la verifica degli atti del singolo caso da parte di un professionista abilitato.
📂 Documenti utili da preparare
- Conteggio aggiornato del debito (capitale, interessi, spese)
- Atto di pignoramento e stato della procedura
- Perizia o stima del valore dell'immobile
- Visura ipotecaria (per eventuali altri creditori)
- Disponibilità economica per la proposta
⚠️ Da non sottovalutare
Il saldo e stralcio dipende dall'accettazione del creditore: non è un diritto e non è automatico. Una proposta ben costruita aumenta le possibilità, ma nessuno può garantirne l'esito.
Domande frequenti
Non esiste una percentuale fissa: dipende dal creditore, dal valore dell'immobile e dallo stato della procedura. Va valutato caso per caso.
In alcuni casi sì, ma con meno margini: più la procedura è avanzata, più la trattativa diventa difficile. Conviene muoversi presto.
Spesso il saldo e stralcio prevede un pagamento in tempi rapidi: la disponibilità (anche tramite terzi) è un elemento chiave della trattativa.
No. È una proposta: il creditore valuta la propria convenienza. Per questo l'analisi dei numeri è fondamentale.
Con una prima valutazione gratuita della tua situazione possiamo aiutarti a capire se il saldo e stralcio è realistico nel tuo caso.
Sì, finché non c'è l'aggiudicazione serve l'accordo del creditore procedente e di tutti i creditori intervenuti con titolo. Più la procedura è avanzata, più i tempi per chiudere sono stretti.
Non esiste una percentuale fissa. L'offerta credibile si costruisce partendo da quanto il creditore incasserebbe realisticamente dall'asta, al netto di spese e tempi, e dalla somma effettivamente disponibile in tempi brevi.
L'acquirente concorda il prezzo con il proprietario e con tutti i creditori, che lo accettano a saldo e rilasciano l'assenso alla cancellazione di ipoteche e pignoramento; il pagamento avviene di norma al rogito notarile, direttamente ai creditori.
Dipende da valore della casa, rango del creditore, fase della procedura e tipo di creditore. Con crediti ceduti a fondi e procedure avanzate si leggono spesso accordi sensibilmente inferiori al debito nominale, ma non esistono percentuali garantite.
Sì, se l'accordo prevede l'assenso alla cancellazione. Va sempre ottenuto per iscritto, insieme alla quietanza liberatoria e all'impegno a rinunciare agli atti della procedura.
No. Per estinguere la procedura devono rinunciare tutti i creditori muniti di titolo che sono intervenuti. Un accordo con la sola banca non ferma l'asta se un altro creditore prosegue.
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